Um imóvel sem o Habite-se é considerado irregular. Saiba o que é e os documentos necessários para sua emissão

Se você é proprietário de qualquer tipo de imóvel, seja ele industrial, comercial, apartamento ou casa,  já deve ter ouvido falar do Habite-se.

Trata-se de uma certidão emitida pela prefeitura. Ele atesta que o imóvel – industrial, comercial ou residencial – está de acordo com o projeto aprovado junto à Prefeitura Municipal  local e possui todas as condições para ser utilizado e foi construído de acordo com a legislação estabelecida pelo município em questão, ou seja pelo Código de Obras.  

O Habite-se somente é liberado após a obra ser finalizada e é essencial para a regularização do imóvel. 

Após sua emissão, os proprietários do imóvel devem seguir para o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do mesmo munido do documento, para realizar o registro da construção. 

homem sentado à mesa assinando documentos

Como solicitar o Habite-se?

Apenas o proprietário do imóvel ou responsável técnico da obra — que pode ser um engenheiro ou arquiteto — podem fazer a solicitação do Habite-se diretamente na Prefeitura.

É importante informar-se com o departamento responsável pela fiscalização e construção de seu município os documentos necessários para a emissão do Habite-se.

Abaixo, separamos uma lista dos documentos comumente solicitados pelas prefeituras:

  • Requerimento preenchido com a identificação do imóvel; 
  • CREA do profissional e sua Inscrição Municipal; 
  • RG e CPF do requerente, em caso de pessoa jurídica, CNPJ e Contrato Social;
  • ART do técnico responsável pela execução da obra;
  • Cópias dos projetos da construção que foram aprovados e do Alvará de Construção;
  • Capa do IPTU com o número de Cadastro Municipal do imóvel;
  • Atestado AVCB (Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para imóveis industriais e comerciais;
  • Comprovante de quitação do ISS da obra;
  • Certidão negativa de débitos da Receita Federal conjunta com quitação do INSS, da construção.

Com a requisição feita junto à prefeitura, será realizada uma vistoria na propriedade para averiguar se a construção foi devidamente realizada conforme o projeto e se está de acordo com a legislação municipal. Feita a vistoria, o Habite-se é emitido. 

Algumas cidades  passaram a emitir de maneira totalmente digital, com agendamento online e envio de documentos digitalizados, tornando esse processo mais fácil e rápido para os proprietários. 

Quanto custa o Habite-se?

O valor depende do município em que o imóvel está localizado. Geralmente, o valor para obtenção do Habite-se se deve pelo tipo de classificação obra em termos de tipo de acabamento que se dará em decorrência do recolhimento do ISS que é calculado sobre o metro quadrado.

Assim, quanto maior e mais bem acabado o imóvel, maior a taxa de emissão do imposto sobre serviços. Que pode até ser zero, desde que se apresente notas fiscais da mão de obra aplicada durante o decorrer da construção.

Se o imóvel foi adquirido na planta ou por meio de uma construtora – caso dos apartamentos e casas em condomínios – a solicitação do Habite-se é feita diretamente pela construtora.

Os proprietários ficam apenas responsáveis pelo registro e averbação do imóvel no cartório. Porém, atente-se ao contrato e verifique se os custos estão incluídos no valor do imóvel. 

imagem ampliada de pessoa segurando uma chave com chaveiro verde na mão com casas desfocadas no fundo

Qual é a importância do Habite-se?

Além de ser um documento requerido pela legislação municipal, o Habite-se também é uma documentação importante para a segurança da sua propriedade.

Um imóvel sem essa certidão é considerado irregular e pode acarretar multas além de ser lançado a metragem junto ao IPTU,  mesmo sem estar regularizado a construção.

Além disso, não é possível obter a averbação da construção – ou seja, o registro do imóvel em cartório – sem o Habite-se. 

A maioria dos bancos também impede a realização de financiamentos caso o imóvel não esteja totalmente regularizado. 

É importante lembrar que o habite-se é válido somente se a construção estiver conforme o projeto aprovado.

O que são essas alterações realizadas em imóveis

A partir do momento em que o imóvel é ocupado e com o decorrer do tempo, tanto o proprietário como um eventual locatário, podem precisar fazer algumas alterações que descaracterizem o projeto aprovado. 

Isso costuma ocorrer principalmente em galpões industriais e galpões comerciais, mas também é comum em imóveis residenciais. Isso porque, imóveis que se localizam no “térreo”, com algum espaço desocupado, oferecem a oportunidade de ampliações, os famosos “puchadinhos”.

Leia também: Laudo de vistoria de imóvel: por que você precisa de um

A título de curiosidade, as alterações podem ocorrer até mesmo em apartamentos, mas esse caso é mais raro, porque as convenções de condomínio regulam as possibilidades de reforma.

Assim, qualquer construção que tenha alguma cobertura — podendo ser, inclusive, de lona — já é considerada como área construída para fins de registro. Por isso, qualquer ampliação no espaço do imóvel requer um engenheiro, que verificará a possibilidade de construção da área e cuidará para que tudo seja regularizado.

 Aliás, não adianta acreditar que dá para “arriscar a sorte” e resolver depois. Atualmente, existem softwares que realizam leituras das áreas construídas e identificam as irregularidades. 

Há milhares de casos de pessoas que realizam ajustes e construções sem a devida regularização e acreditam que não foram “pegas”. Mas são surpreendidas com aumento de área no IPTU e cobrança de outros valores aplicáveis. 

Isso porque a prefeitura de qualquer município tem o direito de lançar a área a mais até 05 anos depois de construída (cinco anos retroativos), e cobrar tudo em uma única parcela, com vencimento único. Portanto, o prejuízo pela não regularização pode ser grande. 

Por fim, se isso não é suficiente para convencer sobre a importância do Habite-se e de regularizar o imóvel, saiba que as irregularidades não representam apenas riscos para o uso: também podem comprometer a venda, principalmente se houver divergência entre o imóvel e o que consta no Registro de Imóveis. 

O que fazer se o seu imóvel já estiver irregular

Caso você já se encaixe nos casos de irregularidades, não se assuste. Existem algumas soluções que você pode buscar junto à Prefeitura: 

  • Uma Conservação: nesse caso, é feito um projeto e levado à análise da Prefeitura, recolhendo os devidos emolumentos da área irregular, desde que dentro das normas exigidas. 
  • Uma Anistia: aqui, são liberadas as taxas de ocupação e construção, sendo possível a anistia inclusive dos recuos impossíveis de se regularizar em uma eventual conservação. 

O ideal, nesse caso, é contar com a ajuda de um profissional que consiga orientá-lo sobre como proceder perante o órgão público para, assim, você resolver o problema e regularizar o seu imóvel!

Agora que você já sabe o que é o Habite-se, a importância dele, os documentos e o processo requeridos para a emissão dessa certificação, não deixe esse requisito de fora na hora de terminar sua construção  e ficar alerta nas negociações de aquisição. 

Porque adquirir qualquer tipo de imóvel, seja ele industrial, comercial ou residencial, de forma irregular pode causar muitos prejuízos. Isso pode, inclusive, comprometer a possibilidade de registro da compra no cartório, e é o Registro que afirma que você é proprietário — “quem não registra, não é dono”.

Está precisando de um galpão e não quer se preocupar com toda essa burocracia de registros e documentos? Conte com a Disk Galpões, garantimos o aluguel apenas de imóveis regularizados! Confira as opções aqui!